Escríbenos Te llamamos
Mándanos un mailMándanos un mail
Haz click en:Copiar mailoAbrir mail
Mail copiado
Menu
chat WhatsappTeléfonocómo llegar

El abuso de los costes de formalización de hipoteca

Publicado: 11 de Septiembre de 2017

Tras la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, se reconoce la abusividad de la cláusula de imposición de gastos al prestatario. Con ello, se reconoce el derecho que tiene el consumidor a negociar la carga sobre los gastos que hay que soportar, cuando queremos formalizar un Préstamo con Garantía Hipotecaria, todo ello dimanante de la aplicación del artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios, que califica como cláusulas abusivas aquellas que impongan los gastos de documentación, gestión y preparación del Préstamo Hipotecario.

Pero hasta entonces, las entidades bancarias vulneraban las normas imperativas, que les imputan dichos gastos, y como consecuencia de ello, era el prestatario el que cargaba con el gasto de la constitución de la Hipoteca, al incluir aquellas una cláusula de imposición de gastos al prestatario, en la escritura pública de Préstamo Hipotecario.

La referida sentencia, establece que dichos gastos han sido impuestos al consumidor, prestatario, de manera arbitraria y por ende abusiva, siendo la entidad bancaria la que debería haber hecho frente a los gastos de Notaría, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es a partir de ese pronunciamiento del Alto Tribunal, que muchos prestatarios han tomado la buena decisión, de reclamar el dinero que invirtieron en cubrir dichos gastos, llegando al punto incluso, en determinadas ocasiones, que ampliar, en los casos de subrogación, el crédito hipotecario para poder hacer frente al pago; ahora ejercen un derecho, que, hasta el 23 de diciembre de 2015, creían que se trataba de una obligación.

¿Qué gastos podemos reclamar a la entidad? 

Como ya comentamos anteriormente, son tres los gastos que se pueden reclamar en virtud del pronunciamiento del Tribunal Supremo en 2015: aranceles notariales, aranceles registrales y la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

La ley establece que correrán con los gastos correspondientes a los aranceles notariales y registrales, aquellos que solicitan el servicio de los mismos, o a cuyo favor se realicen dichas actuaciones; en la formalización de un préstamo, es la entidad quién insta los servicios notariales para constituir la operación hipotecaria, en una escritura pública, para que, posteriormente sea elevada a público en el Registro de la Propiedad, para su correcta constitución. Con ello, el Banco ostenta el título ejecutivo sobre el Préstamo Hipotecario, durante toda la vida del mismo. He aquí la razón, por la que debió ser la entidad bancaria la que hiciese frente al gasto notarial y registral. En este sentido, tampoco quedaba al margen de la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ya que el artículo 27.1 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que serán sujetos pasivos aquellos que adquieren el bien o derecho, y en su defecto, que no de manera excluyente, aquellos que soliciten los documentos notariales o se expidan estos en su interés. Por lo tanto, la entidad bancaria a efectos fiscales, también estaba obligado al pago del referido impuesto, no quedando, en ningún momento, al margen de este, a excepción de las correspondientes ventajas fiscales que pudiesen ser de aplicación a cada supuesto.

En esta línea, también se ha reconocido por parte de los tribunales, en determinadas y aisladas ocasiones, la devolución de los gastos de Gestoría y la correspondiente tasación del inmueble a hipotecar, pero desde nuestro despacho, no gestionamos la reclamación de estos dos gastos, porque consideramos que sí corresponde al prestatario cubrirlos, porque, por un lado la actividad gestora está dirigida al prestatario, en aras de documentar la operación bancaria debidamente; por otro lado, la tasación, es un elemento esencial en la firma de una Hipoteca, porque de ella dependerá el capital que se solicite, y por ende el que la entidad esté dispuesta a facilitar, por lo tanto, la tasación obra en interés del prestatario y no del Banco, como si ocurre con los servicios notariales, la inscripción registral y la liquidación del impuesto.

¿Cómo podemos reclamar los gastos?

Antes de ejercer nuestro derecho en un procedimiento judicial, en reclamación de las cantidades cobradas indebidamente por los gastos de formalización de la Hipoteca, debemos intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con nuestra entidad, en aras de resolver este asunto fuera de un tribunal. Para ello, desde nuestro despacho, hemos elaborado un plan de actuación que consta de dos partes: en primer lugar, presentar una reclamación ordinaria a la entidad, para instarles a llegar a un acuerdo y que se nos reconozca la abusividad de la cláusula, y, por ende, la devolución de los fondos invertidos en la formalización de nuestra hipoteca y en caso de que la respuesta de la entidad sea negativa y por lo tanto, no satisfactoria, estaremos en nuestro pleno de derecho de ejercer una acción judicial en reclamación de dichos gastos.

La respuesta de las Entidades bancarias, hasta el momento, no ha sido satisfactoria a las pretensiones de los consumidores, transmitiéndoles su negativa a la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca, fundamentando ello en alegaciones que no se ajustan a la normativa vigente y a los pronunciamientos de los diferentes estamentos judiciales.

Ante esta situación, los Juzgados están siendo favorables a las pretensiones de los consumidores que quieren recuperar su dinero, de manera, que en las resoluciones judiciales se condena a las entidades a devolver los gastos de formalización tras reconocerse por Tribunales, la abusividad de la cláusula de imposición de los gastos de formalización de la Hipoteca. Así, y en apoyo a las sentencias favorables en los Tribunales, recientemente se ha pronunciado La Ilustre Audiencia Provincial de Las Palmas, a sostener que dichos gastos “son de exclusivo interés del banco”.

Desde el Despacho de María Luisa Martínez, Derecho y Consultoría, trabajamos constantemente para ayudarles a ejercer sus derechos, desde una correcta proyección judicial, en aras de hacer justicia con : derecho, razón y equidad.

haz clic para copiar mailmail copiado